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数万円から可能な不動産投資 REITについて必要な知識を語る

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TAKU

米MBA卒/金融ライター/FIRE投資家
タイのバンコクでワイフと緩く暮らしてます。アメリカ株を中心としたポートフォリオを運用中。

不動産投資は日本でも人気だが、初期投資が高くつくため素人には敷居が高いと言えるだろう。

しかしながら、REIT(不動産投資信託証券)であれば、気軽に不動産に投資することができる。

今回はREIT投資に必要な知識について書き出していく。

REITとは

REITは不動産を対象にしたファンド型の商品である。

通常の株式と同様に証券取引所に上場されており、相場が開いている時間帯であれば、自由に売り買えすることができる。

REIT投資とは

REIT投資とは証券の値上がりによるキャピタルゲインと配当金によるインカムゲインから利益を上げる投資。

特に多くの銘柄が高い配当金を支払っているため、インカムゲインを狙う投資家に重宝されている。

REITの仕組み

投資法人が投資家から集めた資金で不動産に投資し、利益を上げることで成り立っている。

投資法人は不動産の保有や管理、事務手続きなどを委託しており、事業の透明性を保っているのだ。

不動産(現物)投資と比較したメリット・デメリット

REITは不動産を証券化したものだと言えるが、現物の不動産を保有するのとでは以下のような違いがある。

REITのメリット

  • 小額から投資できる
  • 比較的容易に売買できる(流動性が高い)
  • 管理の手間がかからない
  • 様々な国の不動産市場にアクセスできる
  • 大型施設にも投資可能

REITのデメリット

  • 現物資産を所有する権利がない
  • 上場廃止、倒産のリスクがある
  • 企業運営によるコスト(エージェンシーコスト)が発生する
  • 為替リスクが発生する可能性

価格変動要因

REIT価格は日々変動しているが、その要因は多岐にわたる。

以下、その主な要因を記述する。

  • 不動産価格
    REITは不動産価格に連動しており、資産価値が上下することで価格が変動する
  • 収益性
    REITはテナントや賃料を収益源としており、その多寡によって価格が変動する
    配当金額の変更などもREIT価格に影響する
  •  金利
    一般的に投資法人は銀行からの借り入れを行って投資を行っているため、REIT価格に金利上昇は不利に働き、金利下落は有利に働く傾向がある
  • その他投資環境の変化
    不動産投資は法規制などの変更や景気などに影響を受けやすく、REIT価格にもそれが反映されることになる

 REITの種類

REITには以下の種類が存在する。

オフィス特化型

オフィスビルなどの不動産を運用する。

景気変動による影響を受けやすいが、一度テナントが入れば長期にわたる契約になる可能性がある。

商業施設特化型

ショッピングモールや百貨店などの不動産を運用する。

消費者動向に左右される部分が大きい。

テナントが短期の契約に終わる可能性がある。

ホテル特化型

ホテルなどの不動産を運用する。

観光業界の動向や季節などに大きな影響を受ける。

物流不動産特化型

倉庫などの物流に必要な不動産を運用する。

貿易や物流需要の多寡に依存する。

住居特化型

マンションなどの不動産を運用する。

比較的低リスクで景気に左右されにくい。

キャッシュフローが安定しやすい。

ヘルスケア特化型

病院などの医療施設や高齢者向けの施設を運用する。

健康保険制度の変更などに大きな影響を受ける。

複合型

これら2つ以上の分野の不動産を運営するREIT。

単一型と比較して分散効果を得ることができる。

総合型

これら3つ以上の分野の不動産を運営するREIT。

複合型よりもより高い分散効果を得ることができる。

最後に

REITは気軽に不動産に投資できる手段として用いることができる。

ポートフォリオのリスク分散に活用し、尚且つ、インカムゲインを狙う手段としては優秀だと言えるだろう。

ただし、金利や景気の変動に弱い面もあるので、投資する際にはその点を留意する必要がある。

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